Tenho um compromisso de compra e venda quitado, mas não consegui a escritura definitiva do meu imóvel, o que posso fazer?

A Lei 14.382/22 permitiu que a transferência compulsória do imóvel seja feita diretamente no cartório, não havendo necessidade de se recorrer ao poder judiciário.

A que cartório devo me dirigir?

A adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. Antes, deve ser feita Ata Notarial. Esta será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, sendo que, no caso de ata notarial eletrônica, devem ser observadas as regras de competência territorial.

Quem tem legitimidade para requerer a adjudicação?

O promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado ou defensor público.

Que documentos devem instruir o pedido de adjudicação compulsória?

• I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão com firma reconhecida, quando for o caso;
• II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
• III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
• IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
• V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• VI – procuração com poderes específicos.

O que deve conter a Ata Notarial para fins de adjudicação compulsória?

Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá:

• I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;
• II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;
• III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;
• IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;
• V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local;
• VI – caberá ao tabelião de notas fazer constar informações que se prestem a aperfeiçoar ou a complementar a especialidade do imóvel, se houver; e
• VII – poderão constar da ata notarial imagens, documentos, gravações de sons, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. As testemunhas deverão ser alertadas de que a falsa afirmação configura crime.

Para fins de prova de quitação, o que pode ser constatado pelo tabelião na ata notarial?

• I – ação de consignação em pagamento com valores depositados;
• II – mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado;
• III – comprovantes de operações bancárias;
• IV – informações prestadas em declaração de imposto de renda;
• V – recibos cuja autoria seja passível de confirmação;
• VI – averbação ou apresentação do termo de quitação; e
• VII – notificação extrajudicial destinada à constituição em mora.

Pode haver mediação e conciliação dos interessados?

Sim. O tabelião de notas poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente.

A Ata Notarial tem valor de título de propriedade?

Não. O tabelião de notas fará constar que a ata não tem valor de título de propriedade, que se presta à instrução de pedido de adjudicação compulsória perante o cartório de registro de imóveis, e que poderá ser aproveitada em processo judicial.

Para requerer a adjudicação, os instrumentos contratuais devem ter sido previamente registrados?

Não. O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão.

Para requerer a adjudicação, é necessária a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor?

Não. O deferimento da adjudicação independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

Posso pedir a adjudicação cumulativa de vários imóveis?

Sim, o requerente poderá cumular pedidos referentes a imóveis diversos, contanto que, cumulativamente:

• I – todos os imóveis estejam na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis;
• II – haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; e
• III – da cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.

Posso implementar a adjudicação compulsória via extrajudicial, caso já exista processo judicial?

A pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.